Mida ma sooviksin teada enne maja ostmist

Kodu omamine peaks olema osa sellest Ameerika unistus, kuid ostuprotsess võib kohati tunduda õudusunenägu. Kuna me abikaasa ja mina valmistusime eelmisel aastal meie esimest kodu ostma, šokeeris mind see, kui vähe ma teadsin sellest ja kui vähe lõplikke vastuseid võisin veebist leida. Protsessi läbi põrutades, lennult õppides, tekkis mul uus arusaam ütlusest: "Sa ei tea seda, mida sa ei tea."

Seadistage edu enne alustamist

Enne protsessi alustamist uurisin põhjalikult - või vähemalt proovisin. Uurisin traditsiooniliste ja föderaalse elamumajandusameti (FHA) tagastatavate hüpoteekide kohta, saades teada sissemakse summa ja minimaalse krediidiskoori, mida me iga programmi jaoks vajame.

Mu abikaasa ja mina tegime kindlaks, et meie krediidiskoorid olid üle 580, mis on FHA programmi miinimum, mida me lootsime kasutada. Maksime krediitkaardid ette, et muuta meie võla ja tulu suhe laenuandjatele meelepärasemaks. Niipea kui miinimumnõuded täidetud, tegime pangas kohtumise - ja olime tõsiselt pettunud.

Esiteks saime teada, et paljudel üksikutel pankadel on lisaks FHA kehtestatud määrustele ka oma nõuded. Meie puhul nõudis föderaalprogramm skoori 580, kuid pankade ja hüpoteeklaenude agentuuri, millest me rääkisime nõutav minimaalne hinne 600 ja 620, mis võib kõvasti tööd tehes olla oluline erinevus kuni remondikrediit.

Samuti saime teada, et kindlustusandjad soovivad näha, et teie kontole on kantud teie sissemakse ja sulgemiskulud vähemalt kahe kuu jooksul, et jälgida, kust raha on tulnud, ja kinnitada oma jätkuvaid rahalisi vahendeid stabiilsus. See oli takistuseks minusugusele kannatamatule ostjale.

Kõigepealt leidke laenuandja

Kui hakkasime kinnisvaramaakleritega kohtuma, küsisid nad alati, kas oleme pöördunud mõne laenuandja poole. Kui me laenuandjatega kohtusime, oli nende esimene küsimus alati, kas meil on kinnisvara silmas pidades. See ajas meid täiesti segadusse.

Mis on siis õige plaan? "Potentsiaalsed koduostjad peaksid enne koduotsingu alustamist alati laenuandjaga kohtuma," ütleb Peter New Hampshire'is Merrimacki hüpoteegiga laenuandja Jennings, kes on selles valdkonnas töötanud üle 30 aastatel. See aitab teil otsustada, milline hüpoteeklaenude programm teile kõige paremini sobib. Hüpoteeklaenude taga on hüpoteekimaaklerid või traditsioonilised pangad. Kuna majandusharu on nii rangelt reguleeritud, pole tegelikult vahet, kelle hüpoteegi kasuks valite - kvalifikatsioon on suuresti sama, väidab Jennings. Väikesed pangad pakuvad tõenäoliselt vähem hüpoteeklaenude võimalusi, samas kui suuremad laenuandjad pakuvad tavaliselt rohkem.

Kui olete valmis kodu ostma, saate oma pakkumist tugevdada kas eelkvalifikatsiooni või laenuandja eelkinnituskirjaga. Jennings väidab, et eelkvalifikatsioon, mille puhul laenuametnik vaatab taotleja üle, et veenduda, kas ta vastab miinimumnõuetele, väidab Jennings. Kui teie sissetulek ja krediidikvalifikatsioon on selgelt üle miinimumi ning tööhõive ajalugu on stabiilne, tunnevad paljud laenuandjad end eelkvalifikatsioonikirja esitamisel. "Tööstuses tuntakse seda kui rämpslaenu võtjat," räägib Jennings.

Kui aga teie taotlus on krediidi- või sissetulekuprobleemide tõttu kvalifitseerumise tipus, võite valida eelkinnituse. "Toimik kiidetakse ametlikult heaks tingimusel, et laenuvõtja leiab endale kodu," räägib Jennings. "Teen neid juhuseid, kui ma ei tunne end eelkvalifikatsioonikirjal allkirjastades end mugavalt." Ehkki eelnev kinnitamine võtab aega pikemalt ette võttes võib see tegelikult teie pakkumise vastuvõtmise ja sulgemiseni kulunud aega lühendada, sest suur osa ülevaadet on juba tehtud tehtud.

Hankige agent: see ei maksa teile midagi

Kui teate, et teil on õigus hüpoteegile, on aeg hakata ostma. Alguses otsisime koos abikaasaga meie enda käest, jõudes abinõude nimekirja, mis meid huvitavad. Kuid kui mõistsime, et ostja esindaja maksab kodu müümisel tegelikult ostja esindaja, ilma et ostjale oleks kulutatud tasku, saime kohe agendi.

Pennsylvania osariigis Jenkintownis asuva Berkshire'i, Hathaway, Foxi ja Roachi kinnisvaramaaklerite esindaja Liz Murphy ei ole tavaline, kui tajub, et ostja esindajal ei ole taskuväljaminekuid. "Tavaliselt läheb vestlus kiiremaks, kui ostja mõistab, et nad ei maksa ostja esindajale," ütleb naine. "Koduostuprotsess on nii hirmutav ja siis mõtled:" Ka mina pean sellele inimesele maksma. ""

Kinnisvaramaaklerid lihtsustavad protsessi, leides kinnisvara, mida ei pruugi veebis loetleda, ja aidates ostjatel navigeerida määruste ja seaduste järgi. Kui meie ostmisprotsessi katkestasid ootamatud luksumised, sealhulgas koduse pealkirjaga seotud probleemid, selgitas meie agent meile täpselt, mis toimus, ja andis meile nõu, mida teha.

Emotsionaalne tugi pole ostjate agendi töö väike osa, väidab Murphy. "Soovite kedagi, kes saaks teiega läbi tõusude ja mõõnadega töötada ning kannaks teid protsessi emotsionaalselt läbi."

Saate pakkumisest aru saades turust aru

Kui olete leidnud endale meelepärase kodu, peaks teie agent aitama teil kokku panna pakkumise, mis vormistatakse ostu-müügilepingus - teie ja müüja vahel siduvas lepingus.

Mõelge, kui agressiivne soovite olla läbirääkimistel ja kui konkurentsivõimeline on turg (lõppude lõpuks võib müüja võtta muid pakkumisi seni, kuni teie pakkumine vastu võetakse). Kui loodate säästa sularaha, kaaluge võimalust kehtestada müüja panus kulude sulgemisse - summa varieerub sõltuvalt hüpoteegi liigist ja sissemakse summast, kuid võib ulatuda 3–9 protsendini müügist hind.

Samuti otsustage, kas soovite, et teie pakkumine alluks kodukontrollile ja millist tüüpi ülevaatus toimub. Traditsiooniline kodukontroll katab kõik kinnistu puudused, nii et teate täpselt, millesse sattute. Võite hõlmata ka kahjurite kontrollimist, radooni testimist ja hunniku muid võimalusi.

Olin valmis müüjaks lõputuks edasi-tagasi liikumiseks (võib-olla vaatan telerit liiga palju), kuid meie läbirääkimised olid lühikesed. Tegime pakkumise, müüja vastas ja meie esindaja soovitas meil tulla tagasi oma "parima ja viimase" pakkumisega, et müüjale teada anda, et meil on tehtud läbirääkimised. Nad nõustusid.

Ärge tehke lõppjärgus suuri elumuutusi

Järgmisena tuleb ootamine. Tavaliselt kulub teie pakkumise aktsepteerimisest kuni maja sulgemiseni umbes 35 päeva, kuigi see võiks olla pikem, leiab A&N Mortgage Services'i presidendi ja kaasasutaja Neena Vlamise sõnul Chicago. Ootus võib tunduda meelevaldne ja pettumust valmistav, kuid asju toimub kogu aeg kulisside taga.

Pärast teie pakkumise aktsepteerimist saabub taotlus advokaadibüroo ülevaateperioodi, teatas Vlamis. See on siis, kui ostja teeb hoolsuskontrolli, saades ülevaatuse ja esitades remonditaotlusi või sulgedes kulud. "See on aeg veenduda, et see on see vara, mida arvasite end olevat," lisab Vlamis.

Pärast seda on ostjal aeg asuda tagaistmel ja lasta hüpoteegiagendil oma töö teha. "Valideerimine on protsess nr 1, mis toimub sellel ajaperioodil," ütleb Vlamis. "See on väga oluline." Laenuandja teeb teie taotluse läbivaatamise ajal seda veenduge, et kogu teie esitatud dokumentatsioon alates maksudeklaratsioonidest kuni maksete tasumiseni on tõene ja täpne.

Kuna hüpoteeklaenude valdkond on nii tugevalt reguleeritud, võtab pank mitmeid samme veendumaks, et ostjalt saadud teave on õige. Pank saadab maksukoopiad IRS-i veendumaks, et need vastavad IRS-is sisalduvale. Samuti kinnitatakse üksikasjalikumalt tööhõivealane teave ja töötasu enne avalduse saatmist emissioonidele, kus kõik kinnitatakse uuesti.

See on ka siis, kui laenuandja hindab maja, veendumaks, et vara väärtus vastab müügihinnale või ületab seda. Kui lähete föderaalselt tagatud FHA hüpoteegiga, peab hinnangu andma FHA poolt sertifitseeritud hindaja.

Selle aja jooksul on teie kontol tõenäoliselt rohkem raha kui kunagi varem, kuid on äärmiselt oluline, et teie taotluse läbivaatamise ajal ei tehtaks rahalisi muudatusi. Krediit ja tööhõive kinnitatakse uuesti taotlusprotsessi lõpus vahetult enne rahalise kohustuse saamist tehtud ja on ülioluline, et ei toimuks suuri muudatusi, mis võivad protsessi edasi lükata või teie esinemisvõimalusi ohtu seada heaks kiidetud. "Ärge vahetage pankasid, tehke suuri oste ega vahetage töökohti," ütleb Vlamis. Kui teete seda, võite kahjustada oma võla ja sissetuleku suhet, mida laenuandjad kasutavad selleks, et teha kindlaks tõenäosus, et saate teha õigeaegseid makseid. (Selle aja jooksul jäime abikaasaga enamasti kinni vajadustest - arvete maksmisel ja toidukaupade ostmisel.)

Dot Your I's ja ületage T's

Kui pank on kõik heaks kiitnud, saavad ostjad rahalise kohustuse kirja. "See tähendab, et teil on oma rahastamiseks kõik selge," sõnab Vlamis. "Kõik, hakake pakkima."

Ootamine jätkub aga sageli - umbes nädala jooksul rahaliste kohustuste kuupäevade ja sulgemise vahel. "See aeg võimaldab teie sulgemispaketi ettevalmistamist, peate tegema lõpliku sissejuhatuse kassasse tellitavad tšekid või korraldatud traat sulgemiskulude, vormistatava akti jms jaoks, "ütleb Vlamis.

Kui lõpuks on aeg sulgeda, saate tõenäoliselt hingata. Allkirjastate tohutu hulga pabereid, vahetate tšekke ja võtmeid ning olete teel uue majaomanikuna.

See tükk ilmus algselt DailyWorthis.

Seotud teosed:

Kuidas maja jaoks kokku hoida ja võlgadega toime tulla

Hüpoteegi põhitingimuste sõnastik: deponeerimisest kuni pealkirjani

Kui palju ma majale peaksin kulutama?